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成交价格:89万美金

-百万美金以下就能在休斯顿买到豪宅做地主!

        这是一个位于Lake Conroe,开价在140万的豪宅。占地1英亩,建筑面积7000尺,配游泳池,后院即是临湖的大草坪。

        在议价的最后阶段,卖家向我们提供了房屋质检报告并表示不愿在价格上多让步。质检报告中除了一些小维修,并不存在严重的质量问题。我们当机立断的向买家建议:放弃选择期(Option Period),直接压价签约。如果按照正常流程,保留选择期并做房屋质检,我们可能会争取到少量维修费;但如果买家愿意放弃选择期,卖家为了规避买家中途退约的风险,最终在价格上让步了一万美金。

        总结:在买卖过程中,买家和卖家因为所处位置不同,每一个条款对两者的重要程度不同。如何利用对对方至关重要的砝码来谈价,是对经纪人谈判能力的重要考验。

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成交价格:124.5万美金

- 610内环学区小豪宅

        这是在City of Bellaire的一个小豪宅,位于610内环,成熟的社区加上排名较前的校区,一直深受白领/金领喜爱。二环的地理位置造就了坚挺的购房价格,较新的豪宅轻轻松松上百万。

        房子开价在130万,卖家经纪人是一个非常老练强势的区域经纪人。当被告知Multiple Offer (多个买家)时,我们给出了较有竞争力的出价。当卖家选择与我们签约时,买家改变了主意:他们因为赢得竞价而担心自己出价太高。当他们反悔并决定给出一个更低的报价时,卖方非常生气,觉得我们出尔反尔。虽然最终还是以更低的价格成功交易,但这个小插曲导致后面的谈判变的很被动,并且有随时崩盘的风险。

        给买家的TIP:

        -客观评估房产价格。不因其他买家竞争来肯定自己的眼光;也不因为没有竞争而否定房产的价值。

        -出价由低至高,三思而后行。切忌反复,出高价后反悔要求降低再议价,导致卖家信任危机,后续谈判举步维艰。

        -选择信任的买家经纪人。相信合作经纪人的眼光及估价能力,不为他人想法和杂音动摇信念。

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成交价格:37.8万美金

Katy无敌高尔夫景小豪宅

        自2015年来,休斯顿地产有稍微走低的趋势,特别是在二手房库存量很大的Katy。受市场影响,这个有无敌高尔夫景,全新装修的家庭用小豪宅的价格只定在40万美金以下。

        小区由于地理位置好,发展成熟,风景别致,我们在出价时被告知出现了竞争者。我们的研究和对比显示这个房子的估价比要价低了很多。买家表示这个房子势在必得,于是我们建议提交一个较高的买价,先打败竞争者,先签约赢得主动权,后期的第三方估价一定会为我们赢来再一次的还价机会。果然,我们如同预期的签到了合约,在贷款过程中,第三方估价和我们当初的预估价格分毫未差。此时的卖家处于被动,并为避免买家退约,只能和我们再次议价。买家最终以满意的价格买到了Dream House。

        总结:在买卖竞价时,一定要先拿到主动权;当然如果没有势在必得,也无需提高预算。

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成交价格:41.5万美金

-湖景度假风别墅

        在休斯顿这个一年9个月都是夏天的南方城市,房子有游泳池或拥有湖景变得越来越受买家亲睐。这个房子有着开阔的视野和一望无边的湖景,让我们仿佛置身于弗罗里达的海边度假村。虽然超出了买家的预算,但买家的父母们对这个房子一见钟情。一层精装客厅和厨房,二楼豪华主卧以及可作为书房或小客厅的Den,三楼游戏厅/书房和健身房,还有一个乘凉的大阳台。装修高端大气上档次,三层楼每个空间都亮敞无比,可圈可点。

        我们给出研究和对比:卖家48万购入,一掷千金装修改造,如今买家以42万购入,直接收入10万美金。买家更是毫不犹豫的下单。

        总结:经济/市场较差时,对于自住和投资的买家,更有机会买到物超所值的房产。

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成交价格:38.5万

- Rice Military 小洋房

​        买家是一对年轻白领情侣。最初,他们在选择房源上徘徊在四个不同区域。根据他们的需求,我们向其推荐 Rice Military, 相比其他区买到的房子更新,建筑风格更都市年轻,紧挨公园,价格更好,物业管理费较低或没有。买家在看房和亲自感受了周边之后,觉得我们的推荐是最适合他们的。同样,在买家的三个备选房子里,我们做了充足的研究与分析:预期成交价格,所有的费用,房子的优缺点,一目了然的呈现在她们面前。

        买家表示非常感谢我们诚恳的推荐,和立场坚定的为他们赢得每一个利益。

        给买家的TIP:

        -选区。根据自身需求(安全性,周边环境设施,通勤交通及距离,学区,预算等)确定购买区域,是最重要的第一步。避免看中了房子本身,却由于周边不安全,学区不好等而烦恼,白费时间找房看房,降低买房效率。

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成交价格:22.5万

-Multiple Offer, 一个月竞价出售

        这个房子是卖家于2017年购入的新房。我们仔细研究了这个小区的销售对比,加上2019基本上是买方市场,我们建议卖家:与其定价太高无人问津再被动降价,不如合理范围内较低定价以吸引更多的买家以获取竞价可能。卖家是一位理性的工程师,欣然的答应了我的营销策略。不出意料,上市的第三个星期内同时有三个买家表达了兴趣,并在我们的引导下递交了正式报价。由于竞争,报价不断提高,我们最终选择了现金买家,不仅在两个星期内过户,并成功的谈判到了取消选择期,让卖家的风险降为零。在这个严峻的市场,1个月内以全价卖掉房产,是每个经纪人的终极目标,也是卖家的终极目标!

        总结:买方/卖方市场并不是绝对的,在不同的市场运用不同的营销策略,是对地产经纪人的能力考验。

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成交价格:27.9万

- Midtown, 竞价成功   

        在看了几次房之后,买家基本锁定了买房区域,和喜欢的房型。出过两次报价,一次较低,无法和卖家达成一致;一次也是较低,在和其他竞争者中败下阵来。

       这都在我们的预期之中 - 做为第一次买房的买家,需要通过卖家的反馈,去感受和理解真实的市场状况 (对卖家也是一样)。因此,即使是为买家丢掉的机会感到惋惜,我们也没有强势的去说服买家,因为我们知道这是一个必经过程。

       此时,这间类似的房子上市了,不仅多了个小半层,价格却并没有更高。上市不到一星期,卖家也拿到了多个竞价,这次时机成熟(买家心理成熟),我们毫无争议的出到了全价,也顺利的买到了心仪房子。

       总结:对于经验丰富的地产经纪来说,如何出价,出价到多高都是游刃有余的;然而对于并不常接触买卖的买家/卖家来说却非常陌生。经纪人需要予以耐心和依赖市场的反馈,让客户感受和体会并做出有利的决定。过多的说服有时会事倍功半。

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成交价格:23.9万/出租价格:1900/月

-投资房案例 1

       这是个较新的投资房,升值空间高,维修费用低。租客为稳定的高收入群体:医生,护士。

       由于休斯顿近年房市走低,我们为买家拿到一个低于市场好几万的价格。买家和我们合作过好几个地产投资,非常相信我们的投资眼光和估价能力。在过户后听从我们的建议将脏兮兮的地毯换成了适用于出租房的耐水耐磨的复合地板,并重新油漆了干净现代的颜色,房子焕然一新。过户内一星期完成整修,二星期内立即出租,无缝对接。

        给买家的TIP:

        -和股票一样,地产投资也是要低近高出。

        -适当简易的装修,可以提高租金,并缩短出租时间,增强竞争力。

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​成交价格:27.5万/出租价格:2100/月

-投资房案例 2

        投资人在2018年购入此房,成交价27.5万,过户同月出租在2100美金。客户不在休斯顿居住,全权将房子托管给我们,目前已出租2年。

        给投资人的TIP:

        -投资人都希望在房价最低时买进,但房价走势如同股票一样也并不是完全能预测的。

        -即使是在较好的市场,也有千千万万的机会。卖家会因为对自己的房子过于自信寄于过多感情而有失准确的定价,导致在市场上久久卖不出去;又或者雇用的经纪人过于强势或自以为是,无法和对方和谐的交流或意见达成一致。种种原因,都有可能让买家在讨价还价时处于主动地位,因此而拿到非常好的价格。

        -出手快,准,狠。为了较小的价格差异和卖家僵持或放弃是没必要的,早买早出租,早赚钱。

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出租价格:2350/月

– 供不应求,高价出租   

        这是一间70‘s建,装修精美的2层联体别墅,位于休斯顿富人Memorial区。小区百年大树,游泳池,网球场,全落地窗的club house,建筑设计曾获美国大奖。

        在房地产市场走低,租房市场被碾压的2019年,很多出租房在市场上静坐6个月到1年以上,或降价几百美金杀出重围。当房东还在担心自己的房子也难逃同样的命运时, 我们为她仔细分析了现状和这个房子的优势:Memorial是百万豪宅区,普通白领是无法承受高额的房价,却垂涎于这里排名靠前的学区,为了孩子读书义无反顾在这边租房的家庭很多。更重要的是,现代时髦且吸睛的装修风格和独一无二的小区环境,让这样的联体别墅一房难求。

        我们决定反其道而行之,以稍高于市场价将房屋上市。不出一个星期,看房预约络绎不绝,我们在2个星期内选定租客,签好合约。

        总结:即使是较差的市场,也并不代表一定会卖低价,租低价。具体情况具体分析,了解区域并熟知需求是一个地产经纪的必备基本。

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成交价格:18.5万/装修花费1.3万/出租价格1800/月

-投资房案例 3

        这是一个具有潜力的一层小洋房,位于繁华的Westheimer, 却又是一个相当安静的小区。由于离能源走廊较近,小区环境优美,租房市场即使是在经济不太好的时候也是供不应求,基本上上市2-4个星期内即能出租。

        我们建议投资人买进房子,花费大约1.2-1.5万美金将过时的房子稍作装修:将层压板地板换成看起来是木地板的瓷砖,高端大气也维护简易;拆换整个厨房的橱柜并做成开放式,安装全新的浅色大理石台面,拆换掉客厅小酒吧的橱柜并稍作装饰。厨房是最能为房子增值并且增强居住体验的地方。

        我们为买家推荐了经济实用的材料以及非常靠谱的装修队,更是谈到了实惠的价格,令买家非常满意。高挑厅和足够的自然光线让装修后的房子瞬间高大上起来,我们毫不费力的租到了1800的租金,并在好几个候选人中选择了靠谱的租客。

        给投资人的TIP:

        -对于Flipping房子,房型是硬指标。有些房型是无法或较难被改造的,即使用再好的材料和花再多的价钱也无济于事。房子的层空和光线也较难改变,需要花高额代价。

         -装修房子的厨房和卫生间是最能吸引眼球和增加房屋价值的方法。

 

   

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​成交价格:26.8万/出租价格:1950/月

-投资房案例 4

         购房时间是在休斯顿房市缓慢下降的2018年底,成交价:26.8万。由于过户时间已接近冬天,感恩节,圣诞节,跨年接踵而来,大家都在享受家庭及度假生活,导致租房需求的人并不多。直到来年春天,开始找房搬家的人们才活跃起来。我们在2月出租在1950/每月。出租之后,一直到5月都有络绎不绝的电话,寻求这个小区的出租房。

        给投资人的TIP:

        -每年的春季和夏季,是租房高峰期。房东将租约调整于2-8月之间,将避免很多不必要的空档期和收入损失。

        -适当降低租金比房子空档一个月划算。

 

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成交价格:18.3万

​-历时最长3个月的买卖案例

          买家是一个美国退役老兵,和他的接触过程中,我发现他是一个比较纠结,难以做决定的人。他一方面非常信任我,明确的要求只和我们合作;另一方面却在选区,选房上无法接受建议,举棋不定。

          因为没有小孩不需要学区,买家将很多区域做为候选。他无法接受A高额的物业管理费,B的房型,C房子的年代太久远。我们建议将他完全不能接受的区域都排除掉。他却在这三个区之间徘徊,反复的的要求看上市的新房,又毫无意外的用同样的原因摒弃他们。经历三个多月后,在我们的推荐下,买家最终选择了一个新区,没有物业管理费,房型好有后院的小别墅。但同时,也花费了双方很多不必要的时间和精力。

        给买家的TIP:

        -列出对自己最重要,房子必须具备的5个条件,并排序。选房时严格执行,有利于缩小区域范围,增加效率,为做决定减少烦恼。                  

        -没有完美的房子,就如同没有完美的另一半!