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数字告诉你德州经济和休斯顿房地产市场走向

By June 10, 2020 June 16th, 2020 No Comments
德州经济走向-cissy ma休斯顿房产经纪

2019 年,德克萨斯州经济以稳健的速度增长,这是该州历史上最长的扩张周期之一。原油生产、住宅建设、房屋销售和商品出口增加。劳动力市场依然强劲,失业率创历史新低,就业增长稳定,劳动力参与率提高,尽管最初的失业申请略有上升。然而,在全球工业和与贸易相关的不确定性放缓的情况下,制造业举步维艰。总体有利的经济条件吸引了来自其他国家的移民,尽管国际移徙减少,但促进了人口增长。

2020年,得克萨斯州持续扩张的不利因素之一是COVID-19爆发对经济和金融市场的负面冲击降低了增长预期,增加了不确定性。甚至在冠状病毒出现之前,该州经济就面临着国家和全球经济放缓、油价下行压力以及当前政治和贸易相关不确定性的阻力。

以下是Texas A&M University研究中心发布的最新数据,让读者感受一下2020年初德克萨斯州,包括休斯顿在内的经济变化趋势。

得克萨斯州就业市场

2019年3月至2020年3月,得克萨斯州经济增加了250,900个非农业就业机会,年增长率为2%,高于全国1%的就业增长速度。非政府部门新增了216,200个就业岗位,年增长率为2%,也高于全国私营部门1%的就业增长速度。

德州失业率-cissy ma 休斯顿房产经纪人

得克萨斯州不同行业的就业率

下图为德克萨斯州按行业分类,2019年3月至2020年3月就业增长速度排序。2020年3月,除采矿业和伐木业外,其它行业的就业机会都比2019年3月多。运输、仓储和公用事业行业在创造就业方面排名第一,其次是其他服务业、专业服务和商业服务。 这和COVID-19爆发期间,德克萨斯州颁布的Stay-Home-Order有着密切关系。

德州经济走向-cissy ma 休斯顿房产经纪人

更多数据显示,在这些行业中,专业服务和商业服务(第一),教育和健康服务(第二)对德州就业率的增长所占比重和所作贡献是最大的。采矿和伐木,制造业被排在最后,并呈现了明显的负增长。

得克萨斯州大都会区就业增长率(前十)

2020年3月在德克萨斯大都会里,Dallas-Plano-Irving在创造就业方面排名第一,Austin-Round Rock和Housotn-The Woodlands-Sugar Land 分别排在第三和第五。

得克萨斯州大都市区就业份额(前十)

2020年3月得克萨斯州大都市区在得克萨斯州总就业中所占份额前十的排名。Housotn-The Woodlands-Sugar Land在得克萨斯州的工作岗位中所占份额最大,Dallas-Plano-Irving、Austin-Round Rock、Fort Worth-Arlington、San Antonio-New Braunfels紧跟其后。

德州经济走向-cissy ma 休斯顿房产经纪人

得克斯州大都市区各行的就业增长

下表为2019年3月至 2020 年 3 月德克萨斯州六大大都市区按行业计算的年度就业增长率。Housotn-The Woodlands-Sugar Land目前在制造业呈现了负增长,在教育,健康服务,专业服务和商业服务呈现最大的就业增长率。

大都市区的失

德克萨斯州2020年3月的实际失业率为4.7%。Midland的失业率最低3.1%,Housotn-The Woodlands-Sugar Land的失业率5.1%,給德州在创造就业岗位起到作用的同时,对德州失业率也造成了影响。

德州大都市失业率-cissy ma 休斯顿房产经纪人

更多数据显示,德克萨斯州2020年3月经季节性调整后的失业率为4.7%,高于2019年3月的3.5%;全国的失业率从3.8%上升到4.4%。失业率的上升以及国家和国民就业增长率的放缓,是COVID-19大爆发对州和国民经济的影响。

休斯顿

下面我们再来看看Texas A&M University地产研究中心提供的关于休斯顿住房的一组最新数据。我们的研究对象是:Metropolitan Statistical Areas (MSA) Houston-The Woodlands-Sugar Land。

休斯顿房不同区域的住房库存水平

我们挑选了Houston-The Woodlands-Sugar Land 几个市场区域,对比它们2019年3月和2020年2月的Months of Inventory。这个数字用市场上正在出售的房子数量/最近12个月内每月的平均销售额。简单点来说,就是相对于购买的房屋数量,目前可供出售的房屋供应。从某种意义上来说,这个数字是一个展望德克萨斯/休斯顿经济的特定经济指标。

MLS Area Feb 2020 Mar 2019
Cypress North (Houston AoR) 1.8 2.6
Cypress South (Houston AoR) 2.8 2.8
Energy Corridor (Houston AoR) 4.9 6.4
Bend County North/Richmond (Houston AoR) 3.1 4.1
Bend South/Richmond (Houston AoR) 3.8 3.7
Friendswood (Houston AoR) 1.9 2.7
Galleria (Houston AoR) 8.3 7.9
Greater Heights (Houston AoR) 3.9 3.9
Cypress Creek South (Houston AoR) [LMA] 1.7 1.8
Katy – North (Houston AoR) 1.8 2.2
Katy – Southeast (Houston AoR) 2.3 3.7

可以看出,2020年2月相比于2019年3月,除了Galleria, Bend South/Richmond,其它区域的库存水平都降低了,表明住房需求量相对于供应量来说增加了。Galleria的库存水平一直处于较高状态,从2019到2020都处于供远远大于求的状况。当库存水平超过7个月时,住房需求较低,价格为可能会下降。大量待售房屋创造了一个买方市场,使购房者能够向大多数卖家规定价格和条款以达成交易。Energy Corridor和Greater Heights都保持了相对较高一点的库房状态; Katy – North较Katy – Southeast的库存量更小。

休斯顿2005-2019年住房销售记录

最后,我们从Texas A&M University地产研究中心摘取了一组大家都非常感兴趣的数据,那就是从2005年到2019年,Houston-The Woodlands-Sugar Land地区住房的销售情况,包括2007-2010年的经济危机。

Date Sales Dollar
Volume
Average
Price
Median
Price
Months
Inventory
2005 70,397 13,138,423,844 186,633 142,354 5.2
2006 78,326 15,412,601,370 196,775 149,461 5.1
2007 75,110 15,404,821,976 205,097 152,851 6.0
2008 63,015 13,072,645,160 207,453 152,781 5.7
2009 58,116 11,735,429,637 201,931 152,958 5.9
2010 54,922 11,546,779,015 210,240 153,695 7.3
2011 58,222 12,325,294,622 211,695 154,500 5.6
2012 67,824 15,133,666,963 223,131 164,000 3.6
2013 79,671 19,679,236,928 247,006 180,000 2.5
2014 81,716 21,895,110,106 267,942 198,000 2.3
2015 80,055 22,208,954,086 277,421 210,000 3.0
2016 82,046 22,986,631,853 280,168 220,000 3.3
2017 84,197 24,342,095,385 289,109 228,000 3.1
2018 87,057 25,839,909,746 296,816 235,000 3.4
2019 90,133 27,464,625,570 304,712 245,000 3.3

不难看出,住房成交量从2007年开始下降,2008年达到最高,2009,2010年下降开始缓冲,2011年开始恢复增长。2010年成交量在2006年基础上降低了19.54%,逆向思维来看,买房需求在经济低点仍然存在,并且对某些人群来说是刚需。对于购买住房的价格中位数从2007到2010年几乎并没有什么变化。 库存水平于2010年达到最高7.3。自2010年起到2019年,除了2015年受到石油价格影响以外,休斯顿住房成交量逐渐增加。

总结

Cissy Ma 认为,在接下来的2-3个月,随着“居家令”的解除,德克萨斯,包括休斯顿的部分企业和商业重新营业,地产相关类活动开始慢慢恢复。由于3月,4月造成的经济打击,COVID-19走向的不确定性,加上持续的油价走低,德州的经济状况和地产行情将仍不容乐观,这些将更为明显的体现在3月,4月甚至5月的数据上(Cissy Ma将继续给大家报道和更新休斯顿2020年三月,四月的住房库存水平数据)。

Cissy Ma 预测这种状况有可能延长至今年的第三季度甚至到年底。我们的建议是,在现金充足,工作稳定的情况下,有买房刚需或者有投资意向的人群可以考虑紧密关注行情动态,把握时机,随时动手,因为房价将会走低。当然,对于有卖房需求的卖家,这将会是备受考验与挑战的大半年,Cissy Ma将会在以后的文章专门为卖家出谋划策,敬请关注!

更多详细数据,请点击查看。

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