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新冠肺炎疫情是投资美国房地产好机会

By March 26, 2020 June 16th, 2020 No Comments

据CNBC报道,海外投资者在这场新冠病毒疫情引起的震荡中,选择了美国的楼市作为“避风港”,越来越的投资者正在对美国房产感兴趣。

3月31日,房产中介网站Redfin就疫情对房地产市场的影响发布了一份分析报告。Redfin认为,从总体上看,美国房地产市场能经受得住疫情的冲击,但是人口密度较大的城市可能会有更多的波动。

低利率和商品价格一般来说是对房地产市场有利的。 COVID-19冠状病毒导致全球金融动荡,利率跌至历史最低水平:基准10年期国债今天交易价低于0.70%。低利率可以说是房地产价值上升的最重要指标。

但下降的数字并不只有利率。在过去两周里,木材价格也出现了类似的中断,木材被广泛使用于民用住房建设;同样的还有石油价格,而石油价格是商业地产建设的关键要素和成本投入。

利率的下降加上商品价格的降低,带出了一个重要的问题:这种非常可怕、低调却毁灭性的疾病能否给房地产市场带来意想不到的推动?

Redfin首席经济学家泰勒•马尔(Taylor Marr)在这份报告中表示,现在的待售房屋供应量非常低,房屋的抵押净值处于历史的最高水平,这使得房地产市场在这场疫情造成的动荡中处于稳定的地位。

马尔还表示,房主的房屋抵押净值可以充当家庭或个人的资产储备。有了这笔储备,房主就可以承受得住房价下跌的冲击,而不至于无家可归;如果房主能利用房屋抵押净值,则更有可能避免出现无法按时还贷的风险。马尔认为,这将有助于稳定房地产市场,防止止赎房大量涌入,导致房价下跌,陷入恶性循环,再现2008年住房危机。除此之外,美国政府近日通过的经济刺激法案——《关怀法案》(CARES ACT),以及暂停止赎令,在中共病毒大流行期间,也能在阻止房地产市场下跌方面起到缓冲作用。

根据Redfin的报告,疫情导致经济衰退的影响程度在美国各个城市中的体现会有所不同。

房价高、个人债务水平高、居民数量多的大都市可能面临的风险最大。在那里,疫情之下,裁员数量骤增,房屋出售变得特别困难;卖家推迟上市,买家选择有限,房地产市场恐陷入停滞。虽有联邦政府支持,但复苏需要时日。据预测,美国房地产市场风险最高的49个大城市多集中在佛罗里达州和加利福尼亚州,其中尤以洛杉矶为最,风险系数达到了77.6%,尾随其后的是迈阿密、圣地亚哥、旧金山、拉斯维加斯、丹佛、新奥尔良和芝加哥。

相比之下,美国中西部和东海岸人口密度及债务与收入比率较低的小城市,以及对酒店业和旅游业依赖程度较低的城市,预计情况会好一些。纽约州的罗切斯特市风险系数最低,仅为28.5%。其次是康涅狄格州的哈特福德市(Hartford)和北卡罗来纳州的罗利市(Raleigh),风险系数分别是29.5% 和36.9%。

两大复苏设想和央行们的作用

有两种主要的冠状病毒设想值得地产投资人探索:V型复苏和U型复苏。

在V型复苏中,生活迅速恢复正常,企业旅行限制放松,发现疫苗或治愈方法,关闭学校和中断重大事件的政府重拾信心,整装待发。

在U型恢复中,冠状病毒不断恶化,或者冠状病毒比我们目前所知的更容易传播,消费者将呈现异常的焦虑程度。在这种情况下,冠状病毒需要比几个月更长的时间从影响全球经济中最重要的因素中消失。

在这两种的任何一种情况下,央行和政府的反应一直而且可能继续强劲。值得注意的是,美国股市开始于2020年2月24日下跌。在关冠状病毒本身的信息非常有限,和未知冠状病毒会对美国经济造成何种影响的短于一个月内,联邦公开市场委员会将联邦基金的目标利率降低了1/2个百分点(货币刺激),总统签署了83亿美元的两党紧急融资方案(财政刺激)。

虽然所有这些刺激措施在两周内就出台了,但消费者和美联储真正可衡量的影响是股市下跌,而不是2月份23.7万个就业岗位的意外增加,失业率降至3.5%。这对各类投资者,尤其是房地产投资者来说不具有实质性意义。不同于传统上的依赖渠道,货币政策制定者正在根据各种不同数据做出反应。

根据美联储本周相对于12月和1月的迅速行动,以及《华尔街日报》最近的分析,暗示可能再次降息;可以放心地假设,全球央行和各国政府将及时和流畅的协调,直到对对冠状病毒有更好的了解。

当事情最终好转时,事实证明,美联储不会迅速采取行动去逆转刺激措施。在有关冠状病毒的未来好消息,股市出现实质性复苏后两周内,美联储不太可能加息50个基点或更多。值得注意的是,通胀率已经低于美联储的目标,美联储普遍支持降息。最终,对两周前的利率不太可能进行迅速调整 。

快速降息然后缓慢加息的这段时间内,之后的利率制度对房地产投资者比两周前更有利,尤其是在V型复苏中。

冠状病毒对商业旅行的影响

2020年2月28日,我妻子给我发了以下短信,强调冠状病毒的经济现实:

“宝贝,我非常爱你。我支持你所做的一切,并且将永远这样做。 我想知道你能否能重新考虑在参加几周后的会议。”会议不在一个城市,甚至一个州,那里有冠状病毒的报告病例。但考虑到我妻子的愿望,我决定放弃这次旅行。会议、旅行、住宿和餐饮总额约为4000至5000美元。

会议经理表示,由于公司限制和/或个人预防措施,大约 20% 的会议参与者将不再出差。这是会议、运输和酒店业进一步损失的收入。

此外,本周,美国主要航空公司西南航空公司由于需求下降,将销售指导从3亿下调到了2亿 。 西南航空公司首席执行官在接受CNBC采访时指出,他们还不知道商务与个人旅客的延迟人数比例,但它们相信,呈现V复苏更有可能。

主要资产类别的两种情况:住宅可能比酒店好; 办公和零售混合

独体别墅和公寓:没有对消费者信心产生长期影响,并没有从根本上中断人们购买自住住房的意愿和能力。利率下降和其他对住房价值影响的因素,造成住宅房地产的价值在过去两周内显著上升。房屋建筑商和公寓建筑商的交房率的暂时下降,它们对于租金的影响,在V型复苏中都是短暂的。在U型复苏中,人们可能会更经常地找到在宅在家的工作方法,避免定期外出的活动。这可能导致电力和公用事业的利用率提高,但对保留这些成本的投资者来说是不利的。此外,增加住宅时间将导致水龙头等建筑产品的折旧速度加快,从而增加地产业主的资本支出。在最恶劣的情况下,工作和生产力损失导致住宅和公寓的需求和价格下降。

酒店:旅行禁令很伤人。用1美元来追回1美元收入损失的可能性很小。有旅行计划的个人可能会推迟蜜月或拜访朋友,但取消的会议是酒店运营的现金流损失。有趣的是,在V型和U型恢复中,冠状病毒可能会直接影响酒店供应。没有破土动工的酒店项目很可能被搁置,因为精明的酒店投资者在等着看影响是短期还是长期。V型复苏中供应的减少,加上持续的低利率环境,可能对酒店供需平衡产生中期积极影响。在U型复苏中,酒店将面临窘境。然而,受打击最大的行业可能是Airbnb市场。可以说,对于普通旅行者来说,与信誉良好的酒店的机构清洁度相比,对个人家的清洁度更有信心是比较困难的。

零售和办公室:零售将有所不同。在U型复苏中,电子商务的采用速度可能比过去几年已经发生的要快。此外,在 V 型或 U 型经济中,品牌或连锁的最大风险将与冠状病毒相关,无论是否经过验证。它不仅会对品牌产生负面影响,而且无论是否采用电子商务,都会影响公司所有者。由于办公物业的长期租赁,在V型复苏中,对办公市场可能没有负面影响。然而,在U型复苏中,办公室房地产业主的负面情况将与失业或大公司对办公环境方式的根本转变有关。 

总结

如果利率维持在低位,而且回归正常水平只有几个月的时间,那么冠状病毒将对本已强劲的房地产市场产生意想不到的建设性影响。如果需要多个季度来增强消费者信心,旅游和就业恢复增长,民用地产可能比商业地产较好,但两者可能都缺乏吸引力。美国和其他地区的激进和协调的财政和经济刺激措施将继续下去。最重要的是健康改善产生的结果,然而,无论恢复时间表如何,刺激计划仍有可能对房地产投资产生有利的影响。

Reference:

1.出自于Joshua Pollard,Forbes.com.

2.房产中介网站Redfin

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