买房德州地产

德州休斯顿卖房指南

By March 26, 2020 June 16th, 2020 No Comments

不确定怎么卖掉你的房子?你并不孤单。

在一个完美的世界里,卖房就像微笑和握手一样容易。在此之前,它需要仔细的规划,对过程的理解和大量的耐心与文书工作。这里有八个基本步骤,以帮助你的卖房过程更顺利。

1.了解您的责任和成本

与卖房相关的成本一般包括:

  • 雇佣房地产经纪人并支付佣金。一般来说,由卖方来支付卖方经纪人3%的佣金,和买方经纪人3%的佣金,总共6%。
  • 支付房产过户有关费用
  • 根据购买方的要求进行需要的维修

2. 决定是否聘用经纪人 (Listing Agent)

当你准备卖房时,你要做出的第一个决定是:是否聘请地产经纪人。雇佣经纪人的好处:

  • 提供专业地产知识
  • 专业分析评估,了解地域环境、学区、发展潜力、升值潜力等,定出最佳售价,促进成交机会
  • 熟悉地产交易过程,处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节,维护卖家最大权益,也能避免因处理不当所产生的法律纠纷
  • 法律文书,审查卖方房屋声明、审查初步产权报告、房屋检验报告、房产评估报告、审查买卖合同及文件

如果你对美国房地产法律法规很熟悉,那或许可全部自己来 (FSBO, For Sale By Owner),自主卖房网站将卖房过程中需要的所有服务一一列出,例如将房屋上市于MLS,专业房屋拍照,网络营销,主持开放看房,价格谈判,拟卖房合同到房屋质检,评估,装修,清洁,搬家等等。根据自身需求购买服务项目,实现卖房。

如何FSBO, 查看 5个自己卖房的小技巧

3. 定价

理想情况下,你希望在你的房产上市时获得最高报价和最佳条款。市场条件和当时的利率,都在定价有一定影响,但作为一般规则,定价的几个基本原则是:

  • 参考过去6个月的相似销售对象及成交价
  • 参考当地市场与经济环境,所在地区对房产的供应与需求
  • 公平的市场价值(第三方房产价值评估)
  • 卖家需求(例如,你可能想快速出售,降低上市价格来快速吸引买家上门)

此外,作为卖方,你可以对房屋进行评估 (第三方房产价值评估),以确定获得公平的房产市场价值。

4. 包装你的房子

为了让你的家看起来更好,卖家有几个简单和相对便宜的步骤可以采纳:

  • 专业内外清洁,让房子看起来干净明亮具吸引力
  • 快速简易翻新。粉刷墙面,修理小故障,比如更换卫生纸架或固定吱吱作响的前门。
  • 清理杂物。有“生活气息”的房子更容易让买家分心。清理掉桌子和储藏室的杂物,有助于显示房子的空间感和层次感。
  • 保护你的私人信息。经常会有买家和买家经纪人前来看房。锁定贵重物品,使个人信息(如邮件、私人文件或照片)远离视线

5. 房源上市

一切准备工作到位时,将房子上市于所有认真积极的买家面前:

  • 认真填写卖家房产声明。若房子或结构有重大问题,卖家有义务诚实说明,例如地基,屋顶漏水,白蚁,石棉,淹水等会造成建筑损坏的情况
  • 专业房屋拍照。一组好的照片胜过千言万语,能让你的房子在众多的房源中脱引而出,赢在起跑线上
  • 房源上市。通常在多重上市服务MLS上,让你的房源在市场上获得最大程度的曝光 (什么是MLS?为什么MLS对房产买卖这么重要?)
  • 主持开放看房日Open House,在周末开放一般大众进入屋内参观,吸引买家 
  • 制作宣传单,社区媒体等各种线上线下行销广告方式
  • 带买家看房

如果你雇用了可靠的经纪人,除了第一项由卖家完成,其他都是经纪人的职责所在;如果你是FSBO,你可以在自主卖房网上购买各项定价服务

6. 谈判报价。

房子正式上市后,就会陆续收到买家的出价,卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept) ,再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话,即可签署合同,达成交易。

  • 收到买家出价合同时,除了价格考量,同时也需审核其他条件,例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingency)等,仔细挑选减少卖房风险
  • 与买家进行再协商 (Counteroffer)时,卖家可以要求调整任何细节,如金额、附加条款等等
  • 通常,您的买卖合同将包括一项条款,允许买家在过户前 24 小时内对房产进行检查,以确保没有任何突发损坏。

在这里值得一提的是卖家需要熟知的三个附加条款 (Contingency) ,它包括:

  • 房屋质检选择期(7-10天,得克萨斯州)。买家需在这段时间内进行房屋质检,买家可就维修事宜与卖方交涉,进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定停止购买,可无条件中止合约并拿回全数订金
  • 房产价值评估。贷款过程中,银行会针对房屋做价值评估,确保价格合乎市值,买家的最终贷款金额会以此估计金额为准。若估价金额低于成交价很多,买家可选择取消交易拿回全额定金,或自己补差价,或与卖家协调降价
  • 贷款保护期 (通常14天,得克萨斯州)。若贷款保护期内无法申请到贷款,可选择另间贷款银行,或直接取消交易拿回全额订金

做为FSBO, 合同是尤其关键的一步,可以雇用地产律师为您起草并审核合同,或者雇用提供定价服务的网站由地产经纪人拟写并更改。

7. 签约

当卖家和买家在价格和各项条款达成一致时,即可正式签署合同。买家按时递交定金,做房屋质检,贷款。产权公司进行产权认证,准备过户文件等。从签约到过户(贷款大约30-45天,现金10-20天 ),卖方需要:

  • 确保房屋完整性与交房日期,并通过买家安排的房屋质检 (Inspection)
  • 根据双方达成一致的物件进行的维修
  • 提供房产调查报告,即房产及其结构的技术图纸 (Survey)。如果没有,买家自行购买
  • 为买家购买产权保险(Title Insurance),保障买家,确保产权干净,也保障产权方面若出现问题的赔偿,包含所有重新恢复产权的法律费用。投保金额是房子成交价,产权保险通常是一次性费用且一直有效
  • 允许买家在过户前 24 小时内对房产进行检查 (Final Walkthrough)

8. 过户

过户是卖房的最后一步。在过户手续中, 卖方将房产所有权转让给买方,买方拿到房契,贷款文件和产权保险到位,双方支付费用。

一些最终文件,包括契据 (Deed)、抵押 (Mortgage) 或信托契据 (Deed of Trust),由相关方签署,然后送交县记录员备案。

卖家按合约规定时间离开房子,将钥匙交付给买家。

要有耐心,提出问题。

记住,你的房子是一笔宝贵的资产。你应该充分利用你的投资。但是学习如何出售自己的房子可能需要一些时间。

要有耐心,如果你已经选好了你的房产经纪人,请随时跟进。如果你不明白,随时提出问题并保持学习,这样你就可以满意的将“已出售”牌插在你的院子里!

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