休斯顿地产商业地产投资

商业地产投资成功案例: 自储仓( $29.5万利润)

By June 13, 2020 June 16th, 2020 No Comments

这个故事来自Tim Soto.

这个自储仓是 3.5 英亩土地上的 100 个单位表现不佳的自储 REO(银行拥有)财产。单是这100个单位就勉强占领了其中一英亩,剩下2.5英亩仍可供扩建房车或船仓。我在2014年9月看到这个房源,我注意到,我曾经在1999-2004年拥有该地区的多户物业。因此,我知道该地区,包括人口统计学,微观经济驱动力,稳步增长的人口,等等。

LoopNet 根据我设置的标准,给我推送了这个房源。我知道,对于一些投资者来说,LoopNet是交易的墓地,但出于同样的原因,我喜欢它。由于一些房源在 MLS(多重上市服务)上可能会过时,我觉得我找到一个有动力的卖家的机会更高。

我当时没有采取任何行动,因为根据它现有的财务状况,我觉得价格太高了。以59.9万美元上市,40%的空置率和每年约35,000美元的净营业收入(NOI)。我需要以 10% 的回报率计算,以满足我的收购标准。在10%的上限率,我的最高购买价格将是35万美元。因此,我收藏了房源,以通知我任何更改,降价或售出。几个月后,我收到一个邮件,说它已签约,所以我开始做我的生意,将它抛在脑后。再过几个月,我又收到一个警告,说它又回到市场了,这时我联系了卖家经纪人来表达我的兴趣。我给了他我的观点,为什么这个价格无法卖掉。我补充说,我是这个物业的合适买家,但它必须在正确的价格。

我必须在这样的情况下买进:现有的收入将能够支付运营成本(税收,保险,水电费,工资等),并有足够的差价,以支付按揭付款。我不想为不存在的收入流买单。如果我必须通过抵消开支和填补空缺来创造收入,那么我必须要从中获益。

花了几个月的时间反复谈判价格,主要是因为卖方是一家拥有董事会的金融机构,董事会必须就这些问题达成一致。所以,通常需要一两个星期才能得到回复,但是没关系,因为它允许我完成我的融资。这个房产背后的故事是,它是在2006年购买和建造的,当时所有房地产都过度膨胀。该房产有一张100万美元的贷款, 还有前业主的近百万美元自付费用。这并不能证明一个价值的合理性,但它确实解释了绩效不佳、管理效率低下和潜在价值的原因。我报价27万美元,经过几个月的来回,我们终于同意32.5万美元,并在8月以5%的定金签合约。

贷款过程进展顺利,只是我们不能向贷款人提供他们前三年的自营报税表。由于无法获得这些文件,信贷委员会认为该资产的风险太大,我最终被拒绝了贷款。

所以,我转向B计划:私人投资者。我是一个房地产经纪人,专门代表投资者,她们购买,修复和翻新民用物业。在整个项目中,我总是在谈论我的其他专业:识别表现不佳和能够增值的商业地产投资机会。这是一个很好的方法,自己建立一个合资企业合作伙伴或私人融资。所以我联系了过去一年与我共事的最后四位投资者,并提供了机会成为我的贷款人,以防贷款没有通过。

我写下了我对投资机会的分析。我解释了我提高入住率的计划,提高入住率之前和之后的价值,这个过程需要多长时间, 以及他们的投资如何将绝缘损失风险,根据我现在的购买价格。一位投资者在一天之内做出了回应,他提到, 机会很巧合,因为他正在考虑投资另一个资产类别。

我希望得到100%的融资,并拿回我的首付款,过户后再投资到我正在寻找的下一个交易中。但私人贷款人坚持我保持我在此投资的份额。相反,他们会为下一次收购提供100%的资金,只要我履行协议,他们就会继续为我提供资金。我们于 2015 年 10 已着手收购另一家自储仓。我们在早期交易中的关系为这类机会打开了大门。

我的计划是最终开发更多的单位,因为周边有很多市场需求。我并没有打算出售物业,因为我以一个非常好的价格买到它,并在六个月内将入住率稳定到85%-90%。

在那段时间,我一直与以前的地产经纪人保持联系。我们讨论过,如果有一个积极的买家对这个物业感兴趣,我会考虑以合适的价格出售。一年后,经纪人給我一个很好的买家报价。

我最终以62万美元的价格出售了它。对于我仅仅持有18个月的房产来说,这还不错。我在另外一个州做了一个1031的交易,买到了一个更大的自储物业和一个表现不佳的8单元多户物业,也是非常好的价格 。

这个故事是一个很好的例子,说明房地产投资是一种关系业务。这种关系在这个行业是多么重要。如果没有我与私人贷款人的关系,我永远无法以我的价格买到房产。如果我没有与经纪人保持对话,我永远不会以这样的价格和速度出售我的物业。

 

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