今天给大家普及一下在美国，得克萨斯州休斯顿买房的流程，给第一次买房的小白们提供一个小参考。
美国买房流程适用于大部分美国城市：
Step 1. 确定预算选择地产经纪人
当你准备买房时，你要做出的第一个决定是：聘请诚实可靠，经验丰富的地产经纪人。一个好的地产经纪人可以：
- 提供专业地产知识
- 专业分析评估，了解地域环境、学区、发展潜力、升值潜力等，定出最佳出价，促进成交机会
- 熟悉地产交易过程，处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷
- 法律文书，审查卖方房屋声明、审查初步产权报告、房屋检验报告、房产评估报告，审查买卖合同及文件
查看经典案例，一个优秀的经纪人如何能够具体的帮到你。
Step 2. 拿到贷款预先批准信 (Pre-Approval Letter)
在美国要开始看房子前，最好先拿到一份贷款预先批准信。获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用，财务状况，及购买能力。买家可以了解自己可负担的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此进行房源查找。
当买家看到中意的房子并想出价时，贷款预先批准信将连同出价合同一并递送给卖家。让卖家看到你是有备而来，并且证明其购买能力，有助提高成功的机率。
Step 3. 看房
首先确定买房目的，自住或投资。选择满足你大部分要求的喜爱的房子作为自住房，毕竟这将是你和家人们享受生活的家，你将在这里度过每一天；投资房讲究升值空间和现金收入，选择一个未来发展好，容易出租的房子更为重要 。
根据预算确定你要看的房子的价格区间。“一分钱，一分货”，在买房上非常有代表性。看低于预算很多的房子，会降低买房效率，因为你总会看到你更喜欢的房子，并且在购买能力之内。看高于预算很多的房子，最终爱上它却又无法负担。
锁定区域。根据自身需求（安全性，周边环境设施，通勤交通及距离，学区，预算等）确定购买区域，是非常重要的一步。避免看中了房子本身，却由于周边不安全，学区不好等而烦恼，白费时间找房看房，降低买房效率。(查看经典案例5，如何选定区域)。
想要自己动手寻找房源的买家们，可以上休斯顿权威地产网站 Har.com。
Step 4. 出价/议价
看到中意房子后，就是进行出价，并和卖家议价。好房子大家都喜欢，遇到和其他买家同时竞价是很正常的事，但如何让自己脱颖而出顺利成交不仅与出价金额相关，也考验着经纪人的交涉功力。基本来说，在确定第一次出价可以参考以下几点：
- 参考过去6个月的相似销售对象及成交价
- 参考当地市场与经济环境，所在地区对房产的供应与需求
- 公平的市场价值（第三方房产价值评估）
- 卖家需求（例如，卖家可能想快速出售，买家可针对性出价）
卖家可针对买家的出价合约选择接受 (Accept)，拒绝 (Reject) 或书面还价 (Counter Offer)；买家也可针对卖家的还价选择接受，拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。出现多位买家竞价时，将需要根据具体情况调整策略赢得主动权 （查看经典案例3，如何在竞价时赢得主动权）。
在这里值得一提的是买家需要熟知的三个附加条款 (Contingency) ，它包括：
- 房屋质检选择期（7-10天，得克萨斯州）。买家需在这段时间内进行房屋质检，买家可就维修事宜与卖方交涉，进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定停止购买，可无条件中止合约并拿回全数订金
- 房产价值评估。贷款过程中，银行会针对房屋做价值评估，确保价格合乎市值，买家的最终贷款金额会以此估计金额为准。若估价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易拿回全额定金，或自己补差价，或与卖家协调降价
- 贷款保护期 (通常14天，得克萨斯州)。若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金
买家和买家经纪人可以充分利用附加条款来使用买家权利并降低风险来保护自己的利益。
Step 5. 签合同，房屋质检
当买家和卖家在价格和各项条款达成一致时，即可正式签署合同。 合同生效后，产权公司开始进行产权认证，准备过户文件等。从签约到过户 (贷款大约30-45天，现金10-20天)，买方需要完成以下步骤：
- 在选择期内(7-10天)，根据房屋情况安排房屋质检，白蚁检查，下水管漏水检查等
- 与卖方协商物件维修并达成一致，或获得卖方金额补贴
- 在卖家无法提供房产及其结构的技术图纸 (Survey)时，买家需自行购买
- 获得产权保险 (Title Insurance)。一般由卖家为买家购买，投保金额是房子成交价，产权保险通常是一次性费用且一直有效
- 购买第三方房产价值评估(Appraisal)，为贷款所用
- 买家配合贷款公司提供文件，证明，在过户前完成贷款
- 买家在过户前 24 小时内对房产进行检查 (Final Walkthrough)
Step 6. 过户
过户是卖房的最后一步。在过户手续中， 卖方将房产所有权转让给买方，买方拿到房契，贷款文件和产权保险到位，双方支付费用。
一些最终文件，包括契据 (Deed)、抵押 (Mortgage) 或信托契据 (Deed of Trust)，由相关方签署，然后送交县记录员备案。
卖家按合约规定时间搬离房产， 买家拿到钥匙，正式成为房产主人。
如果有关于买房的任何具体问题，请留言或联系我。
买房关键词汇
- Realtor： 房地产经纪人，拥有专业执照，为买方或者卖方提供专业帮助，保证过户手续合理、合法。在房屋买卖的过程中，可能会有两个房地产经纪人，一个为买家服务，一个为卖家服务。作为买方，我们聘请房地产经纪人，为的是帮助我们查找房源、联系看房、提供相关资源、给予专业建议、协助签署过户手续等等。
- Commission：房屋买卖佣金，也就是美国买房中介费。买房的房地产经纪人为买方提供专业帮助，房地产经纪人会收取房价的3%作为佣金。卖方的房地产经纪人为卖家服务，也收取3%的服务费。这笔钱一般都不用买家另付，而是当房屋成交完成后，卖家将这笔钱付给双方的房地产经纪人。
- Mortgage：美国买房贷款， 如果您开始不将房费付清，那么您需要找贷款公司借钱买房，当然您需要支付利息。这几年的房贷利息都非常的好，常常在4%以下。一般人都不会一次性将房费付清，原因很简单，由于目前房屋贷款利息低，您可以用手上的现金从事其他投资，只要收益高于这个房屋贷款利率，对您就是有益的。
- Earnest Money: 购房保证金，在您和卖家签署购房合同时，您需要缴纳的费用，一般为房价的1%左右。
- Down Payment：美国买房首付，一般为房屋价格的20%，对于一个50万美金的房子，您的首付大约是10万美金。
- Closing Cost：过户费用，这是您在签订房屋合同时，需要立刻交付的一笔费用。费用可能包括贷款手续费 (Origination Charges)、勘查费 (Survey Fee)、产权保险 (Title Insurance)、房屋估价 (Appraisal Fee)、 登记费 (Recording Fee)等等。
- HOA：房主协会，英文是HomeOwner Association，是所有小区住户组成的组织，常常是由专门的管理公司来负责管理，但由小区住户担任Board Members。主要负责小区的相关事务，比如小区公共区域的除草和绿化、池塘整修等等。有HOA的小区每个月需要向HOA支付一定的费用，称作HOA Fee。
- Amortization：分期付款，也就是您贷款的时间，一般是15年或者30年。选择15年的分期付款，利率会低，但是每个月的还款会高；选择30年的分期付款，贷款利率稍高，但是每个月的还款相对低。
- Interest Rates：贷款利率，目前的贷款利率大概在3.8%（30年分期付款）左右（2020年4月）。
- Home Inspection: 房屋检查，在房屋最终过户之前，您需要花钱请人，对房子进行全面的检查，包括房顶、地基、空调、墙体等等。如果房子有任何问题，您还可以选择退出不买、或者让卖家去检修。
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